2019年房地产10大预测:全年预计销售下滑5%~10%

2019-06-22 作者:搞笑娱乐新闻网   |   浏览(55)

对2019年,目前多方机构和开发商自身都普遍对2019年市场不太乐观,甚至悲观,普遍认为2019年将是房地产的“小年”。如果非要量化,预计2019年全年销售额会有5%到10%左右的下滑。

比如自2018年万科活下去、融创强调安全、众多即使TOP20强房企高频率的裁员潮、以及提高投资目标利润率的安全防范……所有对后市的预判都趋于谨慎、收缩、安全第一。

其次,2018年下半年开始房企销售开始降速、回款变慢继续在2019年前几个月延续,业绩下降显著,典型如2019年1月三大巨头房企万科、碧桂园、恒大合约销售金额同比分别下跌29%、33%以及32%,且都为3年之最低,下降幅度可谓巨大;另外1月百强房企中有超过三成房企的权益销售金额同比下滑,其中13家房企降幅超30%;而目前可查阅的截止2月13日的中原数据,30家典型房企是销售也同比下降了11%。

2019年1月销售数据的不理想,可能源自2018年同比的高峰,但下降幅度之大30%还是让房企心态紧张。

2月的销售数据考虑到春节因素,目前来看同比下滑幅度继续在保持,因此,2月数据可参考价值不大,

但3月的销售数据特征,将成为全年销售的一个关键参考。原因有2方面,一方面传统销售旺季金三银四的来临,另一方面3月中旬两会政府对房地产的态度也将更加清晰明朗。

为何是小年,下降10%左右?除了1、2月最新数据不理想之外,更核心还有几个关键因素值得参考。

其一,外围经济下行的压力在2019年继续巨大,比如最近万科郁亮在内部邮件讲话中透露,目前外围的中国经济L型的竖线并没有到底,一般预计到2020年左右才有可能见底,外围经济的压力,也最终会传导到房地产市场的运行。

其二、三四线城市的表现对全国楼市影响非常重要,但从棚改而言,过去几年,三四线消费透支严重,加上2019 年棚改新开工的目标将减少21%,其中8个省份将下调棚改发展规模多于20%,河南及山西更减少多于70%……因此,2019年对全国楼市权重支撑很大的三四线市场将不乐观。

其三、房地产市场最重要的是“预期”二字,2019年市场的观望气氛依旧浓烈,而预期不乐观是最大的杀伤力。2019年与过去的中国楼市完全不同,2018年之前,中国人即使专业的开发商操盘手内心都有一个判断——即房价是一个永远上涨的趋势。

但在2019年,这一点,房价不涨(或基本不涨),已经成为大多人内心认定的一个判断。既然不涨,我早买迟点买就没关系了。

预判2:政策全面放松概率极低,局部、适度、分化的松动

2019年房地产政策如何变?大家最关注的是这一点,2019年房地产政策演变也直接决定了2019年房地产真正的销售变化,即预判2直接决定了预判1。

直接对2019年房地产政策的预判,有两大预判

其一,目前来看,大规模、全局的房款调控政策概率极低。即由中央统一出台取消限购、降首付、降税费等刺激政策的概率很低。

为何了?

核心因为大规模放宽调控政策的条件和前提幷不成熟。因为尽管市场交易成交出现下滑,但目前库存水平幷不高,加上中国人买房需求并给是消失了,而实质只是短期被调控政策压制了,一旦政策全面放开,会带来巨量反扑的可能……所以在这种情况下,政府出现逆转性政策调整的可能性幷不太大。

其二、2019年房地产政策局部、适度、部分的政策松动是大概率事件。比如在四限中的限购、限买、限价、限签等的个别不限,比如某些城市在因城施策指导方针下的相对其他城市的“放松”。事实上,2018年下半年,特别是近几个月广州、珠海、杭州、菏泽多城市松绑楼市调控政策,这几个连续的信号,已经显现出管理层对房地产市场的态度。比如其他细节方面的松动,如人才购房放松,贷款放松。

这次自2016年开启的房地产调控——的确是近10年房地产调控力度最大、持续最长的一次调控,在2019年各地政府在因城施策、房住不炒2大指导方针下,将整体政策趋于放松和正面。

所以,适度放松,趋于正面,是2019年楼市政策的简要预判!

预判3:“稳”字第一,2019年楼市在“稳健管道”运行

中国房地产最大的一个特点,是政策市!

但政策市最大一个特点是一个“稳”字!

而对于2019年,稳字的内涵,更加鲜明!

事实上,2019年楼市走向,最有发言权,当属“住建部”。

事实上,2018年年底12月24日住建部对2019年楼市其实已经给出了政策市的导向和判定,即2018年年底,在全国住房和城乡建设工作会议上,住建部的部长王蒙徽表示:2019年的楼市重心是稳低价、稳房价、稳预期。