2019年重点城市调控政策走向研判

2019-06-23 作者:搞笑娱乐新闻网   |   浏览(199)

  2018年下半年以来楼市、地市明显转冷,联系到近期合肥、厦门等市相继调降房贷利率上浮比例,市场普遍预期2019年调控政策将有所松绑。2019年究竟哪些城市将放开调控?时间节点、政策力度又将怎样?

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  2008/2014两次刺激皆主因经济下行

  行业调整超预期

  综观2008年和2014上两轮房地产刺激调控,我们认为放松调控核心动因有以下三点

  其一,整体经济大环境影响,经济衰退下行预期强烈,托底房地产成交、稳定经济增长。

  其二,多数城市市场供求关系显著失衡,高库存风险愈演愈烈。

  其三,楼市成交量、价调整幅度超预期,降价潮全面蔓延,稳定市场以防失控。

  鉴于2019年政策微调放松已是大势所趋,且目前市场行情与2014年最为相似,都处在行业自身调整的重要时期,因此库存和量价调整预期对政策松绑的影响最为关键,预计2019年那些库存压力大、量价调整幅度超预期的城市,更有可能放松调控。

  1、2008年次贷危机拖累增长,“四万亿”与刺激住房消费以稳定经济

  

  2、2014年库存风险高企,降价潮蔓延,二线取消限购而三四线大力刺激

  

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  2019年经济探底叠加楼市降温分化

  “四限”政策逐步放松在预期之中

  1、2018年经济增速逐季回落,且普遍预测2019-2020年增速继续下降

  

  2、2018年下半年以来楼市、地市快速降温,部分城市开始以价换量

  

  3、历史不会简单重复但演绎相似的故事,2019年调控政策料将松绑

  

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  三类压力城市料将先后有逐步微调到集中放松

  四限调整皆有可能

  (一)2019年一线城市政策力度保持,三类压力城市放松调控迫切且必要

  依财政依赖度、库存消化周期两大维度交叉分析,我们将31个典型城市划分为以下四大类:

  高财政依赖度、高库存城市:意即财政依赖度高于45%、消化周期超12个月的城市,市场压力体现于地方财政过于依赖土地出让收入,叠加市场转冷库存压力加剧,去化周期明显拉长。譬如福州、济南两城,2017-2018年财政依赖度均超120%,库存量持续攀升,消化周期皆超12个月,市场下行压力高悬在顶。

  高财政依赖度、低库存城市:意即财政依赖度高于45%、消化周期不足12个月的城市,市场压力表现于地方财政主要依赖土地出让收入。譬如佛山、合肥两城,2017-2018年财政依赖度都在110%以上,市场下行压力仍需警惕。

  低财政依赖度、高库存城市:意即财政依赖度低于45%、消化周期超12个月的城市,市场压力表现于库存风险高企,去化周期明显拉长。譬如厦门、沈阳、大连等,消化周期皆超20个月,面临着较大的去库存压力。

  低财政依赖度、低库存城市:意即财政依赖度低于45%、消化周期不足12个月的城市,市场整体运行平稳。譬如青岛、长沙、上海等,财政依赖度、库存消化周期皆处较低水平,市场下行压力基本可控。

  综合而言,前三类城市乃是典型的压力城市,表征于财政依赖度过高,或者库存压力较大,尤其是福州、济南等高财政依赖度、高库存城市,市场下行压力着实不容小觑。

  备注:横轴:2017-2018年平均财政依赖度=(2017年财政依赖度+2018年财政依赖度)/2

  财政依赖度=土地出让收入/一般公共预算收入

  纵轴:库存消化周期(月)= 2018年末商品住宅库存面积/近12个月商品住宅月均成交面积

  1、福州、济南 、武汉、厦门等“三类压力”城市松绑甚至刺激迫切度高

  

  2、海口、长沙等低土地财政依赖和低库存城市暂无必要放松调控

  

  3、北上广深等一线城市调控政策仍会从紧执行

  

  (二)时间上厦门、大连等迫切度高,随之济南、合肥等料将跟进

  观测楼市成交量、库存消化周期、新开盘项目去化率等多方面因素,着重分析上述23个压力城市近期市场变化,可以简单划分为以下几类:

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