2018年中国房地产行业发展现状及前景分析 预测

2019-06-24 作者:搞笑娱乐新闻网   |   浏览(179)

商品房销售额149973亿元,增长12.2%,比1-11月份提高0.1个百分点,比上年回落1.5个百分点。其中,住宅销售额增长14.7%,办公楼销售额下降2.6%,商业营业用房销售额增长0.7%。

自2016年商品房销售面积迅猛增长后,房地产销售规模屡创新高。2015年商品房销售面积为128495万平方米,销售额87281亿元。2016年,商品房销售面积157349万平方米,销售额达117627亿元。2017年商品房销售面积169408万平方米,销售额133701亿元。

2015-2018年中国商品房销售面积统计情况

2018年中国房地产行业发展现状及前景分析 预测

数据来源:前瞻产业研究院整理

商品房销售的不断降温,同2018年调控政策继续趋严以及棚改货币化安置比例下降有关,在此情况下房企仍然加大土地配置力度:

1)由于多地加大土地有效供应力度,带动了土地成交量的上行;

2)前期去库存成效显著,房企存在拿地补库存的需求;

3)外部融资持续收紧迫使房企加快拿地开工、推盘预售和回笼资金。

从资金来源来看,银行贷款和利用外资持续负增长,房企自筹资金(主要是非标融资)和其他资金增速(主要是跟销售相关的定金及按揭贷款)则保持快速增长。不过,随着销售持续放缓和资金掣肘凸显,以及“限房价、竞地价”“限地价、竞配建”“限地价、竞租赁”等土拍新政频出,2018年下半年土地市场已出现降温迹象,土地流拍创出新高,土地溢价率全线走低,房企拿地趋于谨慎。

2、新开工增速与竣工增速持续分化,其中新开工面积维持高增,而竣工面积大幅负增长,二者缺口不断拉大

2018年,房屋新开工面积同比增长17.2%,增速比2017年提高10.2个百分点,持续快速增长。与此同时,竣工面积增速同比下降7.8%,降幅比2017年进一步扩大3.4个百分点,已连续14个月负增长。

新开工面积同比高增是被动跟随购地面积上升的结果。因为房企拿地后1年内不开工,需缴纳最高20%的土地闲置费;2年内不开工,政府有权无偿收回土地使用权。所以,企业在拿地之后会尽快开工。而且,通过加快开工,可以使项目达到预售条件,进而可以推盘回款加快资金周转速度。但在满足预售条件后,房企出于节约成本考虑则会放缓施工和竣工速度,这就导致了新开工与竣工指标之间的背离。不过,2018年11月以来,竣工面积降幅已有所收窄,这或许透露出房企对未来销售的预期转弱,有迹象转向加快已开工项目的竣工。

3、投资增速回落幅度慢于销售增速回落幅度,二者差距有所扩大

2018年,商品房销售面积累计同比增速由1-2月的4.1%波动回落至1-12月的1.3%,9月至11月当月一度转为负增;房地产开发投资累计同比增速则维持10%左右高增,下半年来仅小幅回落至9.5%。

2018年1-12月全国房地产开发投资增速统计情况

2018年中国房地产行业发展现状及前景分析 预测

数据来源:前瞻产业研究院整理

销售放缓向投资端传导较慢的原因主要在于土地购置费的有力支撑。一方面,土地购置费多为分期支付,由此造成的延迟支付效应使2017年来的土地成交热潮对2018年土地购置费造成滞后影响,从而直接推高房地产开发投资;另一方面,“快开工、快推盘”的高周转模式也支撑了地产开发投资的韧性。

宏观层面调控政策、微观层面行业企业发展趋势分析

宏观层面,2018年房地产市场调控政策保持连续性和稳定性。3月政府工作报告强调“房子是用来住的、不是用来炒的”,7月中央政治局会议强调“坚决遏制房价上涨”,8月住建部强调“稳地价、稳房价、稳预期”,虽然表述有所不同,但“房住不炒”的定位始终没有改变。

与以往相比,本轮调控表现出以下不同特点:

1)调控力度强、范围广、时间长。2018年各类调控政策出台400余次,创下历史新高,限售、限购、限贷、限土拍等措施层出不穷;

2)行业调控与宏观政策走向渐趋背离。虽然金融强监管边际放松,货币政策逆周期调控加强,“去杠杆”转向“稳杠杆”,但房地产市场调控政策维持收紧;

3)更加注重长效机制构建。在强化需求端调控的同时,更加强调从供给侧发力加大市场有效供给,增加热点城市土地供应,促进租赁住房、共有产权住房等住房供应。随着调控政策的累积效应显现和市场的自发调整,2018年地产销售趋于下行,房价上涨预期发生转变。