赣州房掌柜对赣州市2019年的房价涨跌预测

2019-06-24 作者:搞笑娱乐新闻网   |   浏览(110)

赣州房掌柜对赣州市2019年的房价涨跌预测

房掌柜认为赣州房价稳中有升

赣州流动人口的代际更替已悄然发生,近千万人口的大城市,80后、90后等新生代已逐步成为流动人口的主体。与其父辈相比,大多数新生代农村户籍流动人口在城市成长,以后更愿意在城市就业和发展。在我市外出人口主要流入地珠江三角洲和长江三角洲城市,2015和2016年的一波楼市暴涨将大多数务工人员(省外约100万左右)拒之门外,他们将会把目光投向楼价相对低位、配套相对完善的中心城区置业。再加上两个经济三角带产业结构发生变化,劳动密集型产业梯次向经济连接带的赣州转移也会带来部分人口置业需求。中央也是乐于看到这种城镇化波次发展的,近期一线核心城市屡屡出台划定城市边界,控制人口规模的政策背后明显有中央政策的影子。

既然是因城施策,那么必然会赋予地方政府更大的政策自主权。住建部多次强调要提高棚户区改造货币化安置比例,赣州市政府则表态“推进棚户区改造主要实行货币化安置”,快速解决棚改户住房问题、节约成本、推动房地产去库存,拉动投资、促进消费。去年赣州的货币化安置工作经验全国推广,今年推进力度要求不亚于去年。2017年中心城区棚户区改造13349户,比2015年全市总的10126户还多(未查到2016年中心城区棚改数据)。除此之外,2017年赣州市政府最新出台了《赣州市中心城区集体土地征收及房屋拆迁补偿安置办法(试行)》增加了货币补偿安置模式,适度提高了房屋拆迁补偿安置标准,增加了可享受购房补助的合法住宅面积上限规定。要知道,原来集体土地上拆迁基本都是以实物,也就是在原地或异地建立安置房的形式予以补偿的。现在增加了货币补偿,并给予多项优惠,选择拿钱买房的老俵应该不少。根据政府工作报告公开数据测算,2017年城镇化率要提高1.47个百分点,作为承载人口城市化的主战场中心城区,任重而道远。

二、章江新区价格的锚定作用及一级市场(土地)对二级市场(新房)的传导效应。章江新区是赣州中心城区城市发展的核心区域,随着近年政府的重点打造,业已成为集行政、商务、文化、博览、居住等多功能的综合新区,也成为民众投资置业的头号热土。据晒房网的一项购房区域意向投票中,即使在限购政策出台之后,章江新区仍以28%得票率拔得头筹.

在2017,2018赣州调控的市场中,新区领涨各板块,不愧为带头大哥。依旧涌现出尚江尊品,江山里,中航公元,中海系等高端楼盘品牌,且价位节节攀升,居高不下.

新区的重要性体现在价格的锚定作用,涨跌具有风向标意义。其它区域唯其马首是瞻,楼盘定价首先以其价格参考,再根据本区域实际制定差异化楼盘房价。据统计,2016年新区的出让商住用地10宗,楼面地价在2000-3000区间的两宗,4000-5000,5000-6000区间的各四宗。按照房价组成=楼面地价+建安成本+财务成本+税费+运营成本粗略估算,开发商要获得合理利润,80%以上楼盘定价要到1万左右。况且拿地的全是绿地,恒大、中海、中航(已转让给保利)这样的房地产大佬,本身现金流十分充足,融资成本低,年年赚得盆满砵满,实力和品牌都支撑他们的高定价,卖得慢点也熬得住。

经开区、蓉江新区这些小老弟盯着新区高高在上的房价心里就有了涨价的底气。经开区等区域楼盘去年后来居上,具有洼地效应,随着各方面配套的完善,房价也会逐步攀升,直至和章江新区比价到一个合理水平,达成新的平衡,蓉江新区特别值得关注,绿地一口气买下12块地,高铁经济带的兴起,就在一振臂的时间,或许一觉起来已经是一片新天.

三、赣州发展策略及现状。从潘时代全力打造章江新区,到现在李时代政府重点发展蓉江新区,政府造城的冲动总是无法遏制。毕竟可以一举多得:拉大城市框架、创造土地收入、提升城市品味。在现阶段章江新区土地资源逐渐枯竭的情况下,政府统筹协调发展其它片区便是顺理成章的事情。从赣州314房地产调控文件中可以初见端倪,限购一方面是抑制章江新区投机炒作、稳定预期,应对上级的问责。更重要的是,通过划定区域的限购引导需求到其它片区,实现各区域统筹协调发展。毕竟,六个片区(河套老城区、章江新区、经开区、水东、沙河、蓉江新城)都是亲身儿子,也不能太厚此薄彼,更何况其它区域还有大量土地要卖。当限购限贷限价暂时摁住了章江新区的房价和需求的时候(长期还是看涨的哦),垄断一级市场的政府会通过兴建学校、商业、公园、路网等措施提升其它区域的价值,仍然会采用价高者得的模式控制节奏推地,引起在新区已经无地可买的开发商轮番哄抢。拍地价高了引起买家价格上涨的预期,房价涨了,开发商就更有底气高价拿地了。

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