224亿!深圳猛如虎?房价会好吗

2019-06-28 作者:搞笑娱乐新闻网   |   浏览(62)

 
  2019年6月24日,深圳楼市具有历史意义的第一天。

  有媒体说,这一天的5块供应,创下了深圳10年来最大宅地土拍。也有说是20年来最宏大的一次。

  吸引了数十家房企参加,仅房企交的保证金总额就达到了987亿元。

  最终37家房企,激战3小时,举牌343次后,这5块地分别被越秀、龙光、中海、电建、平安不动产以最高限价拿下。总价定在223.84亿元。

  这5块地,可售楼面地价从2万多/平米,到6万/平米不等。

  和过往一些震撼人心的土地拍卖结果一样,部分楼面价已经和周边房价不相上下。这昭示怎样的房价?而在调控坚挺的背景下,开发商如何吃得消?
  今年以来,多个城市都曾出现高价或高溢价地块,对未来全国楼市又有何影响?
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  深圳房价香港化看好,但又让人疑惑
  此次深圳土地拍卖,非常受关注。

  首先这是2019年第一次出让宅地。其次出让的地块数量、面积,是近年来最多,总价也是最高。

  如文初杠杆游戏所写,有媒体说是10年来规模最大一次,也有说是20年来最大一次。

  不管咋说,就是大。参拍企业之多,接近40家,押金都交了近千亿元。

  从央企、国企,到实力民企,应有尽有。有四位重量级企业,恒大、碧桂园、融创、龙湖,好像没参加。

  但这场史诗级的土拍,已经是群雄必至。

  激励的竞拍,封顶的成交。从道理上说,意味着,深圳房价香港化进一步确认。但是,我们再放到调控不松懈的背景下去思考,开发商靠这些地能赚多少?
  似乎又是一个问号,可能就是微利。

  深圳为代表的一线城市市场,外地大开发或本土企业,不拿下又不行。近期新闻不断的泰禾,不就是多年前在北京开启了自己的豪宅生涯。

  不管后来的路咋样,踏上北京的征程,是泰禾需要的。深圳也是需要的。

  此次,广州越秀拿下的深圳宝安区西乡铁岗地区地块,恰好4年前泰禾曾以接近8万元/平米在附近拿过地。

  泰禾当时风光无限,坐上了我国单价地王。

  这次越秀59.08亿元+配建人才住房19610平米竞得,折合楼面价58092元/平米,溢价率45%。

  比泰禾当年低了很多。泰禾此前太贵了,多家媒体都报道,建设进度……
  实际上,泰禾的转折点就始那一次次的高价。

  从这个角度说,此次深圳宅地成交价格,还算在想象力之内。

  同时,近期深圳房价摆脱过去2年的低迷,无论新房还是二手房,成交量开始逐步回升。而去年末,相关地块曾流拍。

  选择好的时候交易,是个技术活。

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  15.8万平米人才房配建背后:住宅供给学习新加坡、香港,但这个情况只属于京沪深等
  有的杆友可能记得,深圳此前准备从2018年起,新增居住用地中人才房、安居房、公租房用地比例不低于60%等。

  还说人才住房可以6折买,对符合条件的高层次人才,实行更加优惠的政策。

  这次拍的5宗地就需要开发商配建人才住房15.82万平米。杠杆游戏要说,一开始预计没这么多。但开发商太热情了,竞争提高了不少。

  背后其实再次表明,深圳住宅供给方式学习新加坡、香港,进入实质性实施阶段。

  简单说,那就是商品房房价会比较贵,新的普通中产靠租房、各类保障房解决居住问题。

  按照去年深圳的征求意见披露,深圳将针对不同收入水平的居民和专业人才等各类群体,并计划将住房分为市场商品住房、政策性支持住房、公共租赁住房三大类。

  计划到2035年,新增建设筹集各类住房共170万套, 其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。

  媒体说,此举为“房改”20年之后的重大调整。其中,保障型住房比例不低于60%的举措引起广泛关注。

  这也就是为什么此次土拍,这么受关注的重要原因。深圳商品房土地供应本身不多,占比也在缩小。

  同时,170万套的计划,从2018-2035年,总计18年,年均也就是接近10万套。

  深圳一年人口增量在四五十、五六十万人。当然,部分群体,有些对居住的要求没那么高,比如还有的通过宿舍、城中村、自己租房包括群租等解决。

  但即便如此,如果未来深圳人口增速维持这个速度,或者低一点。按照这个供应计划,从总量上说,可能还是显得有些紧巴。

  深圳的商品房,如果经济正常,无疑是稀缺品。

  2016年时,杠杆游戏就曾撰文预测,深圳房价长期看将香港化——一个字,贵。普通中产,要靠工薪买房,未来会越来越难,甚至需要不止一代人的努力。

  但是,深圳的人才、就业吸引力确实大,经济活力强,很多大学生还是源源不断来。深圳的解决办法就是保障性住房,包括公租房。

  其实北京、上海都是类似办法。

  同时很多城市还在试点,集体土地入市建各类保障房等。但除了京沪深等少数城市,大部分城市,未来商品房依旧是主导。

  在调控的背景下,刚需一族只要努力,只要抓住时机,上车还是可以的。

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  深圳其实是相对克制的,每个人应该明白自己所在城市的逻辑
  上文杠杆游戏分析,相对于2015年泰禾的地价,此次深圳地价其实是相对克制的。道理很简单,开发商心里有数。同时,还大规模配建人才房。

  深圳自己也明白,高房价会进一步挤压城市竞争力。

  从财政角度来说,和上海、北京一样,深圳是特殊的。有丰沛的财税,以及较早完成了主要的城市基建,土地金融依赖程度不算高。

  虽然深圳地铁建设还处于高峰期,但有钱,同时可供地相对少、供地意愿也不高,所以搞高地价的心理,其实不如很多城市。

  当然,深圳的地价整体很贵,总的卖地收入虽然不及很多城市,其实也不低。按照中指院的数据,2018年成交金额也有449.2亿元。这回不也一天就200多亿了吗?
  另外有必要明白,深圳的商品房价格实在太高,相对京沪的得天独厚,很多时候还是得靠自己发奋图强。所以,留住人不能让较高的房价进一步挤压人才生存空间,对深圳很重要。

  为此,深圳定下诸多计划。比如之前我写过,棚改新政、工改保新政等:
  凡是通过棚改方式拆除重建的小区,新增面积除了公共配套、搬迁安置住房外,全部用作政策性保障住房;
  现状容积率超过2.5的城中村、旧屋村,原则上不划入拆除范围;
  2020年深圳工业用地占总用地比重不低于30%,确保工业竞争力;
  以及“工改保”新政。

  可以预判,“工改保”政策,未来保障房可以更多,对于需要、暂时买不起房的刚需来说,是个解决居住的办法。

  上述举措,对于维护深圳竞争力,无疑是有价值的。

  保证产业用地-产业留人-商品房和地价依旧有保证-大幅提高保障房供应-留住人-经济稳健。

  这是深圳的特有逻辑。而不同发展阶段城市,对待调控、卖地的态度则有不同。

  购房者应该明白,自己所在城市的逻辑。

  比如“抢人”落户,以提高符合需求的刚需总量,确保房子销售的稳定。

  目前主要城市都在大规模建设地铁等,这需要钱。你懂的,还要优惠招商引资,也需要钱。

  这就陷入了一个艰难的平衡,又想要提升城市产业和竞争力,又得进一步依靠土地杠杆。

  所以各大城市在今年头几个月,卖地行情好,都是非常拼的。实际比深圳要拼得多。

  但上头调控决心还在,喊话“房住不炒”后,大家又消停了一些。

  每个地方都在看形势,都在看上头的态度。明白我们所处城市的逻辑,很重要。(微.信.公.众.号.杠.杆.游.戏)

  中财网

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