杭州土拍新规尘埃落定 成省内又一个“限房价”出让土地城市

2019-07-02 作者:搞笑娱乐新闻网   |   浏览(85)

  继湖州、丽水等城市之后,杭州成为浙江省内又一个“限房价”出让土地的城市。

  6月29日,杭州市区9宗地块发布挂牌公告,出让条件首次设置了“限房价、限精装”。至此,流传已久的杭州土拍新规尘埃落定。

  业内人士认为,杭州此举将更好地稳定房地产市场,短期内房企拿地更加理性。但也有声音认为,土拍规则调整“治标不治本”,关键要力求合理的供求关系,适度加大土地供应,才能真正实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。

  今年以来,以二线城市为首的土地市场持续高热,热点城市纷纷加码调控,调整土拍规则。以东莞为例,土拍新规首创“最接近平均价者得”的网上竞价方式,不再“价高者得”。

  提前锁定房价

  6月29日,浙江省土地使用权网上交易系统发布多宗地块挂牌出让公告,流传已久的杭州土拍新规靴子落地。

  第一财经了解到,新规首批地块包括杭州主城区、余杭区、萧山区、钱塘新区共九宗涉宅用地,总建筑面积超过120万方,总起价约227亿元。

  在目前“限地价+竞自持”基础上,杭州将在开发商竞得土地前就约定入市价格。地块价格指标除土地出让起价、封顶价,还包括未来新房毛坯销售均价、毛坯最高单价及最高精装标准。

  以主城区望江单元SC0402-R21/B-02、03、04地块为例,其地上总建筑面积394490.9㎡,地下建筑面积60000㎡,总起价94.2亿元,这将是杭州招拍挂历史上单宗起价最高的地块。

  公告规定,该地块未来商品住宅毛坯销售均价不高于63800元/㎡,且毛坯销售最高单价不高于70180元/㎡,精装标准不高于6000元/㎡。开发商可根据自身成本与合理利润竞争土地价格。

  此前,杭州已对土拍规则进行调整,将主城区涉宅用地溢价率上限由50%调至30%。调控再加码,根源何在?

  “此次土拍新规,主要目的是限制杭州房价过快上涨,给之前"火热"的土地市场降温,稳定杭州房地产市场健康发展。”诸葛找房数据研究中心分析师国仕英认为。

  据机构数据,2019年上半年杭州十区出让土地数量达148宗,总出让金额达1394亿元,尽管比去年同期相比下降2%,但总量仍然领先全国。2018年,杭州十区三县市成交275宗地块、总成交额约2439亿元,成为全国唯一地块成交金额2000亿元以上的城市。

  从微观看,4月16日,杭州望江新城一宗居住用地以当地最贵的住宅起始单价——楼面价34872元/㎡起拍,由滨江集团以最高限价52.03亿元、自持22%的比例竞得。这一地价,在杭州历史上仅次于绿城·凤起潮鸣45368元/㎡。

  “今年杭州土地市场在一季度出现回暖的迹象,二季度呈现出持续升温态势。”克而瑞研究指出,虽然整体受溢价封顶限制,地块总体溢价得到控制,但仍然出现杭州土地市场成交量价攀升的情况。

  在此市场样态下,早有业内人士认为,今年杭州土地市场会出台稳定地价的限制性举措,来继续落实“稳地价、稳房价、稳预期”导向。

  治标不治本?

  实际上,从房地产市场源头提前锁定房价,杭州不是第一个。北京作为全国范围内最先探索该模式的地区,早在2010年就曾进行“限房价、竞地价”土地出让模式试点。

  行至今天,限竞房用地已经成为北京住宅用地供应主流。据诸葛找房数据研究中心统计,2018年北京成交限竞房用地41宗,成交规划建筑面积497万平米,限竞房用地占整体住宅用地比例达80%。

  进入2018年,限竞房项目陆续入市,成为北京楼市供应端不可忽视的中坚力量。但热销局面并未出现。2018年6月至2019年5月,北京新房市场限竞房总成交10333套,入市去化率约为31%。

  对于开发商而言,由于房屋最终销售价格已限定在一定范围内,土地价格一旦确定,拿地之后能够获得的利润也已基本确定。面积和区位趋同下,北京限竞房品质同质化,限竞房项目整体去化率较低。

  而杭州同样在土拍源头锁定房价,后续实效将如何?“土地市场是房地产市场的第一步,设置最高限价,房企在拿地时会更加保守,对于稳地价、稳房价、稳预期有很好的作用。”国仕英认为。

  此外国仕英提到,随着限竟房普遍入市,将利好刚需需求。杭州此次出让地块部分地块位置优势较大,预计未来不会陷入去化困境。

  但贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,杭州近年来人口流入较快,市场升温的主要原因是居民和房企资金。限房价、竞自持的方式并不意味着增加有效住房供应,不能治本。