房价连涨39月调控持续加码 西安楼市是否迎来拐点

2019-07-05 作者:搞笑娱乐新闻网   |   浏览(114)

  今后春节后出现的“小阳春”行情,让部分城市的楼市迅速回暖,房价涨幅加快,并进而也影响到一些城市的土地市场,使得高溢价地块甚至“地王”频出。因为部分城市房价上涨过快,住建部在4月和5月对10个城市提出预警提示。而随之,部分城市出台政策“加码”调控,为市场降温。

  在刚刚过去的上半年,楼市涌现出“止跌令”“加码调控”等诸多关健词,而这些关键词也正是对部分城市上半年楼市表现的小结。《每日经济新闻》记者分别选取了西安、厦门和佛山三座城市,对其上半年的房地产市场进行盘点。

  在今年上半年,如果要说哪个城市的楼市火爆,许多人或许会第一时间想到一个西部城市——西安。

  国家统计局数据显示,今年5月西安的房价涨幅位居全国城市之首。而这并非其第一次领涨全国,西安房价指数已连续39个月上涨。

  在此之前,西安其实早就出台了“四限”的相关调控政策,今年4月又加码发布公积金新政,6月20日更是出台了堪称西安“史上最严”调控政策,体现了当地政府抑制楼市过热的决心。

  《每日经济新闻》记者调查发现,在持续且不断增强的调控中,在西安5月领涨的表相背后其实已经蕴藏转折的趋势。

  去化周期不足5个月

  中原地产数据显示,今年上半年,西安商品房新增供应759万平方米,同比减少23.3%;成交价格13060元/平方米,较2018年上涨11.9%;供求比0.8,延续供不应求态势。

  库存方面,来自中原地产的数据显示,截至6月底,西安商品房可售存量约2846万平方米,按照近半年月均去化速度计算,去化周期约17.1个月,较年初缩短1.4个月。而商品住宅的去化周期则不足5个月。

  对此,克而瑞西安分析师蔡瑞亮告诉记者,去化周期缩短是因为成交量上去了。最早的时候西安因为去化规模小,一直属于供大于求。现在新开盘项目去化率基本都在80%以上,只要是新推出项目都不愁卖,目前市场上消化的房源都是最新的存量,蔡瑞亮表示,从2016年开始,西安市场就一直在升温。2016年之前,西安有5~10年房价徘徊在6500~7000元/平方米,基本没有太大浮动。但从2016年下半年开始,整个市场开始升温,随着一波波炒房团的涌入,以及品牌房企的进驻,居民的购房心态发生了变化,房价悄然上涨。于是,此前一直被市场压抑的需求一下子就爆发出来,房价基本翻了一倍。

  2019年上半年,西安楼市526万平方米的商品住宅新增供应,低于2017年和2018年同期水平。而13287元/平方米的成交价格则创下历史新高水平,涨幅达13.1%,但较去年全年有所收窄。

  从上半年西安各区域住宅供销情况来看,无论是住宅供应还是成交,浐灞和曲江依旧远远领先其他区域。如浐灞以166万平方米的成交量位列西安第一,占全市成交总量的23.2%;曲江、城东依次位列其后,分别占全市成交总量的17.8%、14.6%。

  此外,非限购区域秦汉新城的供销也相对较旺;新的置业热点区域港务区供应虽并不大,但成交量位居全市第三。

  为抑制持续火热的市场,从2018年开始,西安开始出台调控政策,从当年开始实行摇号买房。

  今年6月20日,西安更是在原有“四限”调控政策的基础上再次升级调控政策,明确落户购房年限,增加非本市户籍人口购房社保缴纳年限,首次将临潼纳入限购范围内。该政策不仅是对现有调控政策的升级,同时也是对执行两年有余的“人才新政”的打补丁,且首次将临潼纳入限购范围,堪称西安“史上最严”调控政策。

  房企拿地回归理性

  据中原地产统计,上半年,西安住宅用地新增供应54宗,较去年同期增长10.4%;成交583万平方米,较去年同期增长43.3%;成交楼面价2537元/平方米,同比上涨38.8%;但成交溢价率15.8%,较2018年减少3.4个百分点。

  表现最为活跃的浐灞区,上半年以117万平方米成交量领跑全市,占全市成交总量的20.3%;莲湖区、曲江新区依次位列其后,而高陵、鄠邑区等郊区县受供应端缩减影响,并无成交土地。

  《每日经济新闻》记者注意到,随着近两年西安主城区土地资源稀缺,许多品牌房企都开始了北上西进之旅。秦汉新城顺势抢占先机,凭借和西安经开以及咸阳东城接近的区位优势,生态环境和文化底蕴的加持、以及地铁机场线的带动,高端住宅聚集,住宅供应和成交都远高于其他几个非限购区域。

  从企业拿地情况看,中原地产统计,上半年西安TOP10房企累计拿地金额469亿元,同比减少5.4%。