黄奇帆:房价暴涨已成历史 但这三个地方还有机

2019-07-27 作者:搞笑娱乐新闻网   |   浏览(166)

7月13日,世界华人不动产学会暨高质量转型发展国际研讨会在上海举办,重庆原市长、中国国际经济交流中心副理事长出席并发表精彩演讲。

如何判断房价的走势??哪些城市的楼市仍有投资价值?未来十年中国房地产会如何重新洗牌??这位“中国最懂经济的市长”给出了自己的判断,思想潮精编演讲,以飨读者——

各位来宾,很高兴参加今天“世界华人不动产学会暨房地产业高质量转型发展国际研讨会”,来了以后才知道这个会已经开了十年了,每年举办一次,持之以恒,很有成就。

按照会议的主题,我今天讲的内容围绕房地产业高质量发展要求,谈一下中国房地产今后发展的趋势。

我今天讲的趋势是总的内在的趋势,?长效的、长期的、基本面的、基础性的?趋势。

01

中国房地产的市场规模有多大?

今后十几年新房的销售交易量会有一个比较大的下降,这个变化就是从这几年的顶点到了拐点开始往下,趋势性的总量缩减。

在过去的20年,中国房地产每年的新房销售交易量差不多从1亿平方米增长到17亿平方米,翻了四番多。

那么今后的十几年会怎么走,是保持现状17亿平方米一年,维持10多年,还是继续每5年、10年还要翻一番,17亿平方米变成30亿平方米、34亿平方米?

我的判断是今后十几年,中国每年的房地产新房的交易量,不仅不会总量增长翻番,还会每年小比例地有所萎缩,或者零增长、或者负增长。?十几年以后,每年房地产的新房销售交易量可能下降到10亿平方米以内,大体上减少40%的总量。

在今后十几年的长周期里,中国房地产每年铺天盖地的十六七亿平方米的新房竣工销售交易量,这个时代结束了。去年比前年只增加了1.8%就是一个信号。

因为1998年到2008年,每年增长25%左右,三年能够翻一番,十年翻了三番。2008年到2012年期间,每年增长15%左右,五、六年翻一番。

2012年到2018年,大体上维持在6%-7%的区间,增幅进一步下降,去年增长率是1.8%。

我讲这段话的意思,今后十几年的房地产业发展趋势,不会是17亿、18亿、20亿、30亿平方米,而是逐渐萎缩,当然这个萎缩不会在一年里面大规模萎缩20%、30%,大体上有十几年的过程,逐步往往下降。十几年后每年的竣工销售量下降到10亿平方米以下。

黄奇帆:房价暴涨已成历史 但这三个地方还有机

02

总量萎缩后,?

中国房地产建设的重点地区在哪里?

过去十几年的状态,不管是沿海发达地区,还是中西部地区;不管是大城市、中城市,还是小城市、区县城市,总之是全面开发,四面开花到处都是房地产,是个全民造房运动的时代。

从现在开始,往后的十几年,房地产不会出现四面开花,东西南北中全面发热的状态,但是房地产还会有热点。我们说的总量17亿平方米一年,以后可能变为一年15亿、12亿平方米。

这个建设量、生产量主要体现在三个热点地方。

一个是中心城市。

所谓中心城市,指除了省会城市之外也包括一些同等级别区域性的中心城市。比如山东省除省会城市济南外,也有区域中心城市青岛;广东除了省会城市广州之外还有同等级中心城市深圳。

黄奇帆:房价暴涨已成历史 但这三个地方还有机

深圳夜景?

第二个就是大都市圈。

超级大城市辐射会形成城市圈,城市圈里的那些中小城市会成为房地产发展热点。

第三个热点地区是城市群。

城市群里的大中型城市往往也会是今后十几年房地产开发的热点。我们国家人口在50万以下的城市叫小城市,50万-100万的叫中型城市,100万-500万的是大型城市,500万-1000万人口的特大型城市,1000万人口以上的叫超级大城市。

在省会城市里有一批已经过了1000万人口的超级大城市,比如郑州、济南、杭州、南京、合肥、武汉、成都、西安,这些城市还会向1500万、2000万发展。

有些省会城市现在是500、600万人口,以后可能往1000万人口的方向走。

黄奇帆:房价暴涨已成历史 但这三个地方还有机

这里面有一个什么动力呢??在中国各个省的省会城市大体上发展规律都会遵循“一二三四”的逻辑。

所谓“一二三四”,就是这个省会城市往往占有这个省土地面积的10%不到,一般是5%-10%;但是它的人口一般会等于这个省总人口的20%;它的有可能达到这个省总GDP的30%;它的服务业不论是学校、医院、文化等政府主导的公共服务,还是金融、商业、旅游等市场化的服务业,一般会占到这个省总GDP的40%。